증여 세액 비교 모의계산
같은 아파트를 증여하더라도 신고하는 가액에 따라 증여세와 취득세, 나중에 팔 때의 양도세가 달라집니다. 기준 가액(유사매매사례가액 또는 공동주택가격)과 감정가액 가정값을 나란히 놓고 세액을 계산해 봅니다. 감정평가나 세무 상담이 아닙니다.
안내
- 이 화면은 입력값으로 세액을 자동 계산해 보는 모의계산입니다. 감정평가가 아니며 세무 상담도 아닙니다. 실제 신고·납부는 세무사 등 전문가와 상담하세요.
- "감정가액 가정값"은 사용자가 넣은 숫자일 뿐 실제 감정평가 결과가 아닙니다. 감정가액이 시가로 인정되려면 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 평가기간(증여일 전 6개월~후 3개월) 안에 있어야 하고, 공동주택가격 10억원 초과 주택은 둘 이상의 감정기관 평가가 필요합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조).
- 감정가액이 재감정 기준금액(공동주택가격과 유사매매사례가액의 90% 중 적은 금액)보다 낮으면 세무서장 등이 다른 감정기관에 다시 감정을 의뢰할 수 있습니다.
- 국세청은 추정시가와 보충적 평가액(공동주택가격 등)의 차이가 5억원 이상이거나 그 차이의 비율이 10% 이상인 부동산(주택 포함)을 감정평가 대상으로 선정할 수 있습니다(상속세 및 증여세 사무처리규정 제72조).
- 증여세를 신고한 가액(증여재산가액)은 나중에 그 집을 팔 때의 취득가액이 됩니다. 다만 배우자·직계존비속에게서 증여받고 10년 안에 팔면 증여자의 취득가액으로 양도세를 계산할 수 있습니다(이월과세).
- 향후 양도세는 2026-09-30 현재 세법이 그대로라고 가정한 값입니다. 국회에 계류 중인 개정안은 반영하지 않았습니다.
- 2026-09-30 기준 법령. 국세청 공식 예시·홈택스 모의계산과 대조했습니다. 홈택스 화면과는 끝수 처리 방식 때문에 몇 원 다를 수 있습니다.
- 신고기한이 공휴일이면 그 다음 날입니다(설·추석 연휴, 대체·임시공휴일은 계산에 반영하지 않았습니다).
- 실거래 신고는 계약일부터 최대 30일 걸리므로 유사매매사례가액 후보가 뒤늦게 추가될 수 있습니다.
이 화면에서 계산하지 않는 경우
- 조부모 증여(세대생략)이면서 같은 조부모에게서 10년 안에 받은 증여가 있는 경우
- 혼인·출산 증여재산공제를 적용하는 경우
- 증여세를 증여자가 대신 내는 경우
- 상속
해석이 갈리는 규정 28건 · 아직 확인 중인 항목 24건
| 1 | 세액 끝수(증여세·양도세) | 중간 단계(산출세액·할증·세액공제)의 원 미만 처리 규정 없음. 홈택스 모의계산은 절사 없이 이어 계산하고 원 단위 반올림 표시, 10원 미만 절사 없음 | 중간값 원 미만 절사, 최종 세액 10원 미만 절사(국고금 관리법 §47) |
| 2 | 양도소득분 지방소득세 | 조문은 과세표준 × 세율표(지방세법 §103의3), 홈택스 화면은 '자진납부할세액 × 10%' | 세율표 방식 + 10원 미만 절사 |
| 3 | 감정평가 수수료 공제 | 부가가치세·실비가 '수수료'에 들어가는지 예규 없음. 감정기관 2곳일 때 한도가 합계 500만원인지 기관별인지(조문은 제2호 신용평가기관에만 '기관 수별'이라고 씀) | 부가세 제외 금액, 합계 500만원 한도 |
| 4 | 증여세 대납 | 대납할 때마다 재차증여·합산(예규)인 것은 같으나, 대납액까지 포함해 한 번에 역산하는 산식은 예규 없음. 대납분 신고에서 1차 감정평가 수수료를 다시 빼는지도 규정 없음 | 대납 → 추가 세액 → 다시 대납을 반복(`gift_tax_donor_pays`), 수수료는 다시 빼지 않음 |
| 5 | 재감정 기준금액 | 유사재산 시가가 없을 때 '두 금액 중 적은 금액'을 어떻게 읽는지 | 보충적 평가액(공동주택가격)만으로 기준금액 |
| 6 | 해당 재산 감정가액 vs 같은 단지 유사매매사례가액 | 시행령 §49② 단서는 '해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우 제4항(유사재산) 가액을 적용하지 아니한다'. 다만 '해당 재산의 **감정가액**' 사안으로 단서를 직접 적용한 예규·판례는 찾지 못함(매매가액 사안: 기준-2020-법령해석재산-0170) | 감정가액 시나리오에서는 감정가액을 증여재산가액으로 계산하고, 기준금액 미달 여부를 플래그로 표시 |
| 7 | 소급감정·평가기간 밖 가액 | 가격산정기준일과 작성일이 모두 평가기간 안이어야 함. 작성일이 평가기간 후~법정결정기한이면 평가심의위원회 심의 대상. 대법원은 '가격변동의 특별한 사정 없음'을 과세관청이 증명해야 한다고 판시(2025두35499, 2026두30659 등) | 시나리오는 평가기간 안에 요건을 갖춘 감정을 전제. 평가기간 밖 사례는 기존 8단계 엔진이 '심의 대상'으로 분리 |
| 8 | 보유기간 '○년 이상' 계산 | 조문은 '취득일부터 양도일까지'. 초일 산입은 예규·집행기준(집행기준 89-154-20, 재산46014-205 등)과 홈택스 계산기 동작에 근거. 구법의 '취득 후 1년 이내' 판정에서 취득일을 제외한 판결(대법원 2012두20199, 요지만 확인)이 있음 | 초일 산입(`first_day_included=True`) |
| 9 | 이월과세·부당행위계산 기간의 끝 날 | '양도일부터 소급하여 10년 이내' — 증여일부터 정확히 10년 되는 날 양도가 포함되는지 하루 차이 | 증여일 + 10년이 되는 날까지 포함(등기부 기재 소유기간) |
| 10 | 부담부증여의 기타 필요경비 | 시행령 §159는 양도가액·취득가액의 안분만 규정. 자본적지출·양도비 안분은 조문·예규 없음 | 채무액 ÷ 증여가액 비율로 안분 |
| 11 | 부담부증여 + 이월과세 | 이월과세는 증여 부분에만 적용하고 채무 부분 취득가액은 채무액이라는 예규(부동산거래관리과-0819)는 구 조문 시기 것. 채무 부분의 보유기간(증여일부터)을 따로 볼지 조문 없음 | 취득가액 = 증여자 취득가액 × 증여 부분 비율 + 채무액, 보유기간은 증여자 취득일 기준으로 단순화(플래그 `BURDEN_CARRYOVER_SIMPLIFIED`) |
| 12 | 부담부증여의 취득세 유상 부분 세율 구간 | 조문에 기준가액 명시 없음. 조세심판원(조심2023지4991, 조심2022지1413)과 안전행정부 지방세운영과-338은 주택 전체 취득당시가액 기준. 법원 판결은 확인하지 못함 | 전체 가액 기준(`paid_rate_basis="전체"`) |
| 13 | 가족 간 부담부증여의 취득세 | 배우자·직계존비속 간에는 대가 지급(채무 부담 능력)이 증명될 때만 채무액을 유상취득으로 봄(지방세법 §7⑪⑫) | 배우자·직계존비속이면 전부 무상취득으로 계산 |
| 14 | 세대생략 40% 할증의 '증여재산가액 20억원' | 채무 차감 전 가액인지, 과세가액인지 | 채무 차감 전 증여재산가액 + 10년 합산 가산액(시행령 §46의3①) |
| 15 | 혼인·출산공제와 일반 증여재산공제의 순서 | 규정 없음(결과 세액에는 영향 없음, 남는 한도가 달라짐) | 일반공제 먼저, 혼인·출산공제 나중 |
| 16 | 10년 합산에서 사전증여의 과세표준·산출세액을 모를 때 | 실제 값은 당시 신고서에 있음 | 현행 공제·세율로 추정(결과에 `추정값사용: true`) |
| 17 | 국세청 감정평가 사업 선정 기준 | 훈령 §72② 1호(5억 이상)와 2호(10% 이상)의 관계가 조문에 없음. 보도참고자료는 '또는'. 재량 규정('고려하여 선정할 수 있으며') | 규칙표에 두 기준을 나란히 기록, 계산에는 쓰지 않음(추정시가는 세무서가 산정) |
| 18 | §97의2②2호(이월과세 적용 시 1세대1주택 비과세 해당 → 배제) 판정의 거주기간 | 증여자 보유·거주기간을 통산하는 경우(동일세대 증여)는 집행기준 89-154-21에만 있음 | 입력 `residence_years_if_carried`(없으면 수증자 거주기간) |
| 19 | 납부지연가산세 제외 범위 | 평가심의위원회를 거친 평가로 결정·경정한 경우만 제외(국세기본법 시행령 §27의5). 평가기간 안 유사매매사례가액으로 경정되면 납부지연가산세가 붙는다는 것은 반대해석 | 규칙표에 문언만 기록(가산세 계산 함수 없음) |
| 20 | 증여일과 취득세 취득일 | 증여세는 등기접수일, 취득세는 증여 계약일 | 같은 날짜로 계산(입력 하나) |
| 21 | 향후 양도세에 적용할 세법 | 양도 시점의 법은 알 수 없음. 국회 계류 중인 정부안(장기거주 소득공제 등)이 있음 | 기준일 현재 규정으로 계산(플래그 `FUTURE_LAW_ASSUMED`) |
| 22 | 부담부증여를 기준시가(공동주택가격 등)로 평가한 때 증여자 양도분의 필요경비 | 시행령 §159①은 취득가액도 기준시가로 한다고만 정함. 취득가액이 실지거래가액이 아니면 필요경비는 개산공제(법 §97②2호, 시행령 §163⑥: 취득 당시 기준시가 × 3%)라는 것이 조문 구조·국세청 책자 202쪽 표·집행기준 97-163-1 표의 읽기이나, 이 경우를 글자 그대로 적은 조문은 없음. 국세청 「2026 주택과 세금」 206쪽 Q&A는 양도가액 − 취득가액만 계산(필요경비 언급 없음) | 개산공제 × 채무 비율(실제 자본적지출·양도비는 쓰지 않음) |
| 23 | 증여받을 때 낸 취득세 등을 나중에 양도할 때 필요경비로 넣는지 | 취득세·지방교육세·농어촌특별세는 취득가액에 산입(집행기준 97-163-20). 이월과세를 적용해 증여자의 취득가액을 쓰는 경우에도 수증자의 증여 취득세를 넣는지는 원문 미확인 | 이월과세 미적용 계산에는 산입, 적용 계산에는 불산입(세액이 크게 나오는 쪽) |
| 24 | 임대료 환산가액의 '1년간의 임대료' | 평가기준일 현재 월 임대료 × 12 인지, 직전 1년 실제 수령액인지 | 월 임대료 × 12 |
| 25 | 같은 세대원 간 증여의 1세대1주택 보유·거주기간 통산 | 조문(시행령 §154⑧3호)은 상속만 규정. 증여는 집행기준 89-154-21 | 통산하지 않음(입력이 없으면 증여일부터) |
| 26 | 10년 합산 때 가산하는 금액 | 법 §47② 문언은 '증여재산가액을 합친 금액'. 집행기준 58-0-3 사례는 종전 부담부증여의 채무를 뺀 과세가액(7천만원)을 가산 | 입력값을 그대로 가산(입력 설명: 종전 증여가 부담부증여였으면 인수 채무를 뺀 금액) |
| 27 | 이월과세 적용을 가정한 1세대1주택 비과세 판정(§97의2②2호)의 '취득 당시 조정대상지역' | 증여자 취득 당시로 보는지 수증자가 증여받은 날로 보는지 조문·예규 미확인 | 증여일 기준(화면 입력 `adjusted_area`) |
| 28 | 이월과세 대상이 아닌 특수관계인 증여 후 양도(§101②) | 특수관계인 범위(국세기본법 시행령 §1의2)를 관계 입력만으로 판정할 수 없고, 증여자가 직접 양도했을 때의 세액은 증여자 조건(주택 수 등)에 따라 달라짐 | `relation="기타친족"`이면 특수관계인으로 보고 비교 결과를 '부당행위계산_검토'와 플래그 `WRONGFUL_CALC_REVIEW` 로 표시. 합계 세액은 바꾸지 않음 |
| 1 | 증여 취득세 12%·농특세 1.0%·지방교육세 0.4%의 계산기 대조 | 위택스 미리계산은 유상취득만 지원(증여 기능 없음). 공식 숫자 예시는 3.5% 사례 1건뿐 | 위택스 로그인 → 신고 → 취득세(부동산) 신고서 작성 화면에서 취득원인 '증여', 조정대상지역·시가표준액 3억 이상으로 세액 미리보기(제출하지 않음). 또는 구청 세무과 문의 |
| 2 | 10년 합산 증여세(증여재산가산액 + 공제 재적용 + 기납부세액공제) 홈택스 대조 | 간편계산에는 사전증여 입력이 없음. 조문·서식·집행기준으로만 확정(두 보고서 공통 오류 항목) | 홈택스 '증여세 자동계산'(5단계) 또는 로그인 후 증여세 신고서 작성 화면에서 증여재산가산액 2억·이번 8억 입력 → 과세표준 9.5억, 산출세액 2억2,500만, 기납부세액 2,000만, 납부 198,850,000원이 나오는지 |
| 3 | 1세대1주택 고가주택 홈택스 대조 | 간편계산이 과세대상 양도차익·장특공을 별도 계산기(새 창)로 입력받는 구조라 자동 대조하지 못함. 국세청 누리집 계산사례와는 일치(⑤) | 홈택스 양도소득세 간편계산 → '고가주택(1세대1주택)' 선택, 15억/8억/경비 3천만, 보유·거주 10년 이상 → 양도소득금액 26,800,000원 |
| 4 | 이월과세 비교과세의 공식 숫자 예시 | 국세청 책자·집행기준에 세액까지 계산한 예시가 없음(증여세 상당액 안분 사례 1건뿐) | 세무사 확인, 또는 홈택스 로그인 후 양도소득세 신고서 작성(이월과세 체크)으로 claude 예시 2의 값(A 353,110,000 / B 88,810,000원) 대조 |
| 5 | 감정평가 수수료 공제에 부가가치세·실비 포함 여부, 감정기관 2곳일 때 한도 | 예규 없음 | 국세상담센터 126 또는 국세청 서면질의(상증세법 시행령 §20의3③) |
| 6 | 해당 재산의 감정가액이 있을 때 더 가까운 날의 유사매매사례가액을 배제하는지(§49② 단서) | 감정가액 사안의 직접 예규·판례 미확인 | 국세법령정보시스템에서 '상증, 시행령 49조 2항 단서, 감정가액' 검색, 세무사 확인 |
| 7 | 국세청 감정평가 사업의 세부 선정 기준(훈령 §72⑤ '국세청장이 별도로 정하는 기준') | 비공개 내부 기준 | 확인 불가(보도자료 수준에서만 안내) |
| 8 | 부담부증여 취득세 유상 부분 세율 구간(전체 가액 기준)의 원 자료 | 안전행정부 지방세운영과-338(2014-02-03), 「부담부증여에 대한 취득세 운영방안」 본문 미입수(심판결정문 인용으로만 확인) | 지방세 법령정보시스템(olta.re.kr)·구청 세무과 |
| 9 | 부담부증여 채무 부분의 이월과세 처리 | 2011년 예규(구 조문)뿐 | 국세청 서면질의 또는 세무사 확인 |
| 10 | 정부안(의안 2221042·2221045·2221046)의 조문·부칙 세부, 국회 처리 결과 | 계류 중. 일부는 제안이유·주요내용 화면만 확인 | 국회 의안정보시스템에서 의안번호 검색(12월 본회의 후 공포 여부) → policies.json 상태 갱신 |
| 11 | 2026-10-01 시행 시행령 4건(소득세법 시행령 제36737호 등)과 같은 날 공포·시행 예정인 상증세법 시행령 개정령의 시행 후 현행본 | 기준일에는 시행 전 | 2026-10-01 이후 law.go.kr 현행본 확인 |
| 12 | 행정안전부 2026년 지방세제 개편안의 법률안 조문 | 입법예고 단계, 국회 미제출 | 10월 말 국회 제출 후 의안정보시스템 |
| 13 | 서울 투기지역 지정·해제 공고번호와 관보 게재일, 서울시 토지거래허가구역 일부 공고번호(잠실·삼성·대치·청담 2024-06 재지정, 압구정·여의도·목동·성수 2021·2024 공고, 용산정비창 2021~2025) | 전자관보·서울시보 검색이 셸에서 되지 않음. 날짜는 부처 보도자료 기준 | 전자관보(gwanbo.go.kr), 서울시보, 서울부동산정보광장 |
| 14 | 과거 규정(2019-02-12 전 증여의 평가기간, 2021-12-08 전 고가주택 9억, 2023년 전 세율표 등) | 규칙표 범위 밖(계산 함수는 2021-12-08 전 양도일을 거부, 증여일은 앱에서 2026년 이후로 제한) | 필요해지면 연혁 규칙 추가 |
| 15 | 증여재산공제 금액의 최초 시행일 중 배우자 6억원 | 연혁을 따로 추적하지 않음(현행 계산에는 영향 없음) | law.go.kr 상증세법 연혁 |
| 16 | 기타친족(4촌 혈족·3촌 인척) 홈택스 대조 | 세부 관계 선택 화면 구조가 달라 자동 입력 실패 | 홈택스 증여세 간편계산에서 '기타친족' 선택, 5천만원 → 과세표준 4천만원·납부 3,880,000원 |
| 17 | 공식 예시 가운데 원문 자체가 틀렸거나 전제가 맞지 않는 것 | 공식예시.md §H(집행기준 100-160-1 사례, 세금절약가이드 62쪽·164쪽·199쪽 등)는 테스트에서 제외 | 해당 책자 다음 판에서 정정 여부 확인 |
| 18 | 「2026 주택과 세금」 203쪽(직계존속 사망 시에도 이월과세 적용, 2019년 해석)과 190쪽·개정세법 해설(2026-01-01 이후 양도분부터 사망 시 제외)의 충돌 | 책자 안에서 서로 다름. 법 조문(§97의2① 괄호, 부칙 §7)은 제외가 맞음 | 법 조문 기준으로 구현. 책자 정오표 확인 |
| 19 | 집행기준(2024년판)의 부당행위계산 '5년' 표기 | 집행기준이 개정 전 문구 | 현행 소득세법 §101② 은 10년(2023-01-01 이후 증여분) |
| 20 | 공동주택가격 공시 전후의 '직전 공동주택가격' 적용, 기준시가 10억원 판단 시점 | 예규는 평가기준일 현재 고시된 가격 기준(기준-2021-법무재산-0094 등). 연도별 실제 공시일은 데이터로 관리해야 함 | 기존 8단계 설정 `price_notice_day` 를 매년 확인 |
| 21 | 신고기한이 음력 공휴일(설날·추석 연휴, 부처님오신날)·대체공휴일·선거일·임시공휴일인 경우 | 계산 함수는 토·일요일과 날짜가 고정된 공휴일만 순연(규칙 `GIFT_DEADLINE_ROLL`). 달 말일이 위 날짜와 겹치는 해(예: 설 연휴가 1월 말)에는 기한이 하루 이상 늦게 표시되지 않음 | 그 해 달력(관보 공고 임시공휴일 포함)으로 확인. 화면에는 "기한이 공휴일이면 다음 날" 안내문 표시 |
| 22 | 독립 초안이 인용한 예규·심판례 가운데 저장본에 없는 것(재산46014-205, 서면4팀-888, 부동산거래관리과-842, 대법원 2012두20199, 조심2023지4991 등 15개 항목) | 국세법령정보시스템(taxlaw.nts.go.kr) 본문을 자동으로 받지 못함. 해당 항목은 조문·집행기준으로만 판정(②-3 표에 '원문 미확인' 표시) | 국세법령정보시스템·조세심판원 누리집에서 문서번호로 검색 |
| 23 | 이월과세를 적용할 때 수증자가 낸 증여 취득세를 필요경비에 넣는지 | 집행기준 97-163-20은 취득세의 취득가액 산입만 규정. 이월과세 사안의 예규 원문 미확인 | 국세법령정보시스템에서 '이월과세 취득세 필요경비' 검색 또는 세무사 확인(기본값: 불산입, ⑧-23) |
| 24 | 부담부증여를 기준시가로 평가한 때 개산공제 적용 여부 | 조문 구조상 개산공제로 읽었으나 국세청 책자 Q&A는 필요경비를 다루지 않음(⑧-22) | 홈택스 양도소득세 신고 화면(부담부증여·기준시가) 또는 국세상담센터 126 |
근거: 상속세 및 증여세법·소득세법·지방세법과 각 시행령 (법제처 원문 확인 기준일 2026-09-30).