아파트 양도소득세 계산기 서울 아파트 · 2026년
아파트를 팔 때 내는 양도소득세와 지방소득세를 계산합니다. 보유·거주 기간, 1세대 1주택 여부, 주택 수, 조정대상지역에 따라 비과세·공제·세율이 달라집니다. 개인 기준 모의계산이며 실제 신고·납부는 세무사 등 전문가와 상담하세요.
안내
- 이 화면은 입력값으로 세액을 자동 계산해 보는 모의계산입니다. 세무 상담이 아니며, 실제 신고·납부는 세무사 등 전문가와 상담하세요.
- 2026-09-30 기준 법령. 국세청 공식 예시·홈택스 양도소득세 간편계산과 대조했습니다. 홈택스 화면과는 끝수 처리 방식 때문에 몇 원 다를 수 있습니다.
- 국회에 계류 중인 개정안(장기보유특별공제 개편안, 다주택 세율 인상안 등)은 반영하지 않았습니다. 정책 화면에서 전후 비교만 볼 수 있습니다.
- 1세대 1주택 여부(일시적 2주택·상속주택 등 1주택으로 보는 특례 포함)는 입력한 대로 계산합니다. 특례 요건 충족 여부는 직접 확인하세요.
- 조정대상지역은 자치구와 날짜로 자동 판정합니다(취득 당시 → 비과세 거주 2년 요건, 양도 당시 → 다주택 중과). 2025-10-16부터 서울 25개 구 전부가 조정대상지역입니다.
- 취득일이 2017-11-09 이전이면 취득 당시 비조정대상지역으로 보아 거주 2년 요건을 적용하지 않습니다(규칙표의 지정 연표 기준). 2017-08-03~2017-11-09 취득분은 요건이 적용될 수 있으니 확인하세요.
- 다주택 중과 한시 배제는 2026-05-09 양도분으로 끝났습니다. 그 전에 계약한 경우의 경과조치는 이 계산에 넣지 않았으니 해당하면 세무사와 확인하세요.
- 증여받은 집을 파는 경우(이월과세·증여세 상당액 필요경비)는 증여 세액 비교 화면에서 계산합니다.
- 감면·비과세 특례(장기임대·신축 감면 등), 양도차손 통산, 분할 양도는 반영하지 않았습니다.
- 신고기한이 공휴일이면 그 다음 날입니다(설·추석 연휴, 대체·임시공휴일은 계산에 반영하지 않았습니다).
계산하지 않는 경우: 증여·상속으로 취득한 주택의 양도(이월과세·보유기간 통산) · 다주택 중과 한시 배제 종료 경과조치(2026-05-09 이전 계약분) · 감면 주택(장기임대·신축·미분양 등) · 같은 해 다른 양도와의 합산·양도차손 통산
해석이 갈리는 규정 13건 (기본값 표시)
| 세액 끝수(증여세·양도세) | 중간 단계(산출세액·할증·세액공제)의 원 미만 처리 규정 없음. 홈택스 모의계산은 절사 없이 이어 계산하고 원 단위 반올림 표시, 10원 미만 절사 없음 | 중간값 원 미만 절사, 최종 세액 10원 미만 절사(국고금 관리법 §47) | `rounding="홈택스"` (화면 값과 완전 일치). 두 방식의 차이 −1~11원 | ⑦ H-6·H-7·Q-8 |
| 양도소득분 지방소득세 | 조문은 과세표준 × 세율표(지방세법 §103의3), 홈택스 화면은 '자진납부할세액 × 10%' | 세율표 방식 + 10원 미만 절사 | `rounding="홈택스"` 에서는 세액 × 10% | ④-1 가 3, ⑦ Q-8 |
| 보유기간 '○년 이상' 계산 | 조문은 '취득일부터 양도일까지'. 초일 산입은 예규·집행기준(집행기준 89-154-20, 재산46014-205 등)과 홈택스 계산기 동작에 근거. 구법의 '취득 후 1년 이내' 판정에서 취득일을 제외한 판결(대법원 2012두20199, 요지만 확인)이 있음 | 초일 산입(`first_day_included=True`) | `first_day_included=False` | ⑦ Q-5~Q-5d, 독립초안 B3·B4 |
| 이월과세·부당행위계산 기간의 끝 날 | '양도일부터 소급하여 10년 이내' — 증여일부터 정확히 10년 되는 날 양도가 포함되는지 하루 차이 | 증여일 + 10년이 되는 날까지 포함(등기부 기재 소유기간) | — | 법 §97의2①·③ |
| 부담부증여의 기타 필요경비 | 시행령 §159는 양도가액·취득가액의 안분만 규정. 자본적지출·양도비 안분은 조문·예규 없음 | 채무액 ÷ 증여가액 비율로 안분 | — | 독립초안 B15 |
| 부담부증여 + 이월과세 | 이월과세는 증여 부분에만 적용하고 채무 부분 취득가액은 채무액이라는 예규(부동산거래관리과-0819)는 구 조문 시기 것. 채무 부분의 보유기간(증여일부터)을 따로 볼지 조문 없음 | 취득가액 = 증여자 취득가액 × 증여 부분 비율 + 채무액, 보유기간은 증여자 취득일 기준으로 단순화(플래그 `BURDEN_CARRYOVER_SIMPLIFIED`) | — | 집행기준 101-167-6, 독립초안 B15 |
| §97의2②2호(이월과세 적용 시 1세대1주택 비과세 해당 → 배제) 판정의 거주기간 | 증여자 보유·거주기간을 통산하는 경우(동일세대 증여)는 집행기준 89-154-21에만 있음 | 입력 `residence_years_if_carried`(없으면 수증자 거주기간) | — | 독립초안 B4 |
| 향후 양도세에 적용할 세법 | 양도 시점의 법은 알 수 없음. 국회 계류 중인 정부안(장기거주 소득공제 등)이 있음 | 기준일 현재 규정으로 계산(플래그 `FUTURE_LAW_ASSUMED`) | `lthd_rule="CGT_LTHD_T2_2029"` 등으로 '안'을 지정해 비교 | ③, policies.json |
| 부담부증여를 기준시가(공동주택가격 등)로 평가한 때 증여자 양도분의 필요경비 | 시행령 §159①은 취득가액도 기준시가로 한다고만 정함. 취득가액이 실지거래가액이 아니면 필요경비는 개산공제(법 §97②2호, 시행령 §163⑥: 취득 당시 기준시가 × 3%)라는 것이 조문 구조·국세청 책자 202쪽 표·집행기준 97-163-1 표의 읽기이나, 이 경우를 글자 그대로 적은 조문은 없음. 국세청 「2026 주택과 세금」 206쪽 Q&A는 양도가액 − 취득가액만 계산(필요경비 언급 없음) | 개산공제 × 채무 비율(실제 자본적지출·양도비는 쓰지 않음) | `burden_gift_split(std_price_expense="없음")`, `compare_scenarios(burden_std_price_expense=…)` — 책자 Q&A 값과 일치 | 독립초안 B8·B15(두 초안 같은 결론), 공식예시 B-01 |
| 증여받을 때 낸 취득세 등을 나중에 양도할 때 필요경비로 넣는지 | 취득세·지방교육세·농어촌특별세는 취득가액에 산입(집행기준 97-163-20). 이월과세를 적용해 증여자의 취득가액을 쓰는 경우에도 수증자의 증여 취득세를 넣는지는 원문 미확인 | 이월과세 미적용 계산에는 산입, 적용 계산에는 불산입(세액이 크게 나오는 쪽) | `carryover_check(acq_costs_when_carried=True)`, `compare_scenarios(future_basis_includes_acq_tax=False)` | 독립초안 B5 |
| 같은 세대원 간 증여의 1세대1주택 보유·거주기간 통산 | 조문(시행령 §154⑧3호)은 상속만 규정. 증여는 집행기준 89-154-21 | 통산하지 않음(입력이 없으면 증여일부터) | `capital_gains_tax(exempt_holding_start=증여자 취득일)`, `compare_scenarios(future_exempt_holding_start=…)` — 세율·장기보유특별공제의 보유기간은 통산하지 않음 | 독립초안 B4 |
| 이월과세 적용을 가정한 1세대1주택 비과세 판정(§97의2②2호)의 '취득 당시 조정대상지역' | 증여자 취득 당시로 보는지 수증자가 증여받은 날로 보는지 조문·예규 미확인 | 증여일 기준(화면 입력 `adjusted_area`) | `compare_scenarios(future_donor_acquired_in_adjusted_area=…)`, `carryover_check(donor_acquired_in_adjusted_area=…)` | 최종 검토 의심-1 |
| 이월과세 대상이 아닌 특수관계인 증여 후 양도(§101②) | 특수관계인 범위(국세기본법 시행령 §1의2)를 관계 입력만으로 판정할 수 없고, 증여자가 직접 양도했을 때의 세액은 증여자 조건(주택 수 등)에 따라 달라짐 | `relation="기타친족"`이면 특수관계인으로 보고 비교 결과를 '부당행위계산_검토'와 플래그 `WRONGFUL_CALC_REVIEW` 로 표시. 합계 세액은 바꾸지 않음 | `special_relation=True/False` 로 직접 지정, 증여자 조건은 `donor_cgt` | 최종 검토 중요-4, `CGT_WRONGFUL_GIFT_THEN_SALE` |
아직 확인 중인 항목 7건
| 1세대1주택 고가주택 홈택스 대조 | 간편계산이 과세대상 양도차익·장특공을 별도 계산기(새 창)로 입력받는 구조라 자동 대조하지 못함. 국세청 누리집 계산사례와는 일치(⑤) | 홈택스 양도소득세 간편계산 → '고가주택(1세대1주택)' 선택, 15억/8억/경비 3천만, 보유·거주 10년 이상 → 양도소득금액 26,800,000원 |
| 이월과세 비교과세의 공식 숫자 예시 | 국세청 책자·집행기준에 세액까지 계산한 예시가 없음(증여세 상당액 안분 사례 1건뿐) | 세무사 확인, 또는 홈택스 로그인 후 양도소득세 신고서 작성(이월과세 체크)으로 claude 예시 2의 값(A 353,110,000 / B 88,810,000원) 대조 |
| 부담부증여 채무 부분의 이월과세 처리 | 2011년 예규(구 조문)뿐 | 국세청 서면질의 또는 세무사 확인 |
| 과거 규정(2019-02-12 전 증여의 평가기간, 2021-12-08 전 고가주택 9억, 2023년 전 세율표 등) | 규칙표 범위 밖(계산 함수는 2021-12-08 전 양도일을 거부, 증여일은 앱에서 2026년 이후로 제한) | 필요해지면 연혁 규칙 추가 |
| 「2026 주택과 세금」 203쪽(직계존속 사망 시에도 이월과세 적용, 2019년 해석)과 190쪽·개정세법 해설(2026-01-01 이후 양도분부터 사망 시 제외)의 충돌 | 책자 안에서 서로 다름. 법 조문(§97의2① 괄호, 부칙 §7)은 제외가 맞음 | 법 조문 기준으로 구현. 책자 정오표 확인 |
| 이월과세를 적용할 때 수증자가 낸 증여 취득세를 필요경비에 넣는지 | 집행기준 97-163-20은 취득세의 취득가액 산입만 규정. 이월과세 사안의 예규 원문 미확인 | 국세법령정보시스템에서 '이월과세 취득세 필요경비' 검색 또는 세무사 확인(기본값: 불산입, ⑧-23) |
| 부담부증여를 기준시가로 평가한 때 개산공제 적용 여부 | 조문 구조상 개산공제로 읽었으나 국세청 책자 Q&A는 필요경비를 다루지 않음(⑧-22) | 홈택스 양도소득세 신고 화면(부담부증여·기준시가) 또는 국세상담센터 126 |
근거: 양도소득세 규칙표(rules_gift_cgt), 법제처 원문 확인 기준일 2026-09-30. 양도일 2023-01-01 ~ 2026-12-31 계산 가능.