살 때 확인할 것

1. 이 단계에서 보는 숫자

실거래 신고는 계약 뒤 30일 안에 하므로 최근 한 달 자료는 계속 늘어납니다. 신고 뒤 해제된 거래는 지우지 않고 따로 표시하며, 집계에서는 뺍니다. 거래 목록의 직거래 표시는 중개 없이 신고된 거래라는 뜻입니다.[근거: 부동산거래신고법 제3조(거래 신고 30일)]

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2. 계약 전에 사실로 확인할 항목

1. 토지거래허가구역인지. 서울 전역의 아파트(공고의 용도지역·면적 기준에 드는 것)는 2025-10-20부터 2026-12-31까지 토지거래허가구역입니다. 허가를 받지 않고 맺은 계약은 효력이 없고, 허가를 받으면 취득일부터 2년 동안 직접 이용할 의무가 있습니다(법령상 의무). 허가 뒤 4개월 안 입주는 법정 기한이 아니라 국토교통부·서울시 업무처리기준의 판단 기준이며, 세부는 관할 구청이 정합니다. 처리기간은 근무일 15일(달력으로 약 3주)이고, 기간 안에 통지가 없으면 다음 날 허가된 것으로 봅니다. 의무를 어기면 이행강제금(방치 10%, 임대 7%, 그 밖 7% 등)과 허가 취소가 있을 수 있습니다.[근거: 국토교통부 10·15 주택시장 안정화 대책(정책뉴스), 부동산거래신고법 제11조(토지거래허가), 부동산거래신고법 시행령 제14조(이용 의무 기간), 부동산거래신고법 시행령 제16조(이행강제금 비율), 부동산거래신고법 제21조(허가 취소)]
2. 세입자가 있는 집인지. 허가구역에서는 산 뒤 직접 살아야 하므로, 임대차가 남아 있는 집은 실거주 유예 특례(2026-10-01 당시 임대 중인 주택, 허가일부터 4개월 안 취득 등 요건)에 해당하는지 확인합니다. 특례에 해당하면 의무기간은 임대차 종료일부터 2년입니다.[근거: 부동산거래신고법 시행령 제14조의2(실거주 유예), 국토교통부 실거주 유예 안내(2026-09-17)]
3. 자금조달계획서와 증빙. 2026-02-10부터 허가구역의 주택을 허가받아 사면 투기과열지구 여부와 관계없이 자금조달·입주계획서와 증빙을 냅니다. 허가 신청 때와 거래 신고 때 두 번 제출합니다(부동산거래신고법 시행령 별표 1).[근거: 부동산거래신고법 제3조(거래 신고 30일)]
4. 대출은 정부 발표 규제 비율로 먼저 가늠. 규제지역 주택담보대출비율(LTV)은 40%이고, 주택 구입 목적 주택담보대출 한도는 주택가격 15억 원 이하 6억 원, 15억 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원입니다. 이 구간은 매매가가 아니라 대출 신청일 기준 시가(금융회사가 쓰는 시세)로 정해집니다. 기존 주택이 있으면 대출 실행일부터 6개월 안에 소유권이전등기까지 마쳐 처분해야 하고, 6개월 안 전입 약정도 있습니다. 총부채원리금상환비율(DSR)에는 스트레스 금리(하한 3%)가 더해집니다. 실제 한도는 금융회사 심사로 정해지며, 이 사이트는 대출 상담을 하지 않습니다.[근거: 금융위원회 10·15 대책 금융 부문(2025-10-15), 금융위원회 6·27 가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27), 금융위원회 2026년 가계부채 관리방안(2026-04-01)]
5. 취득세율이 어느 칸인지. 1주택(일시적 2주택 포함)은 취득가액 6억 원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 1~3%(구간식), 9억 초과 3%입니다. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%(조정대상지역 밖은 3주택 8%, 4주택 이상 12%)입니다. 지방교육세와 전용 85㎡ 초과분의 농어촌특별세가 따로 붙습니다. 조정대상지역으로 지정되기 전에 계약하고 계약금을 냈으면 지정 전 취득으로 봅니다. 주택 수는 세대 전체의 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔을 합해 셉니다.[근거: 지방세법 제11조(취득세 세율), 지방세법 제13조의2(주택 취득 중과), 지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)]
6. 취득세 감면 요건에 드는지. 생애최초 감면은 본인·배우자가 주택을 가진 적이 없고 취득가액 12억 원 이하일 때 200만 원 한도(2028-12-31까지 취득분)입니다. 출산·양육 감면은 2028-12-31까지 출산한 자녀와 살 목적으로 출산일부터 5년 안(출산 전 1년 포함)에 12억 원 이하 주택을 사서 취득 뒤 3개월 안에 1가구 1주택이 되면 500만 원 한도입니다. 요건 충족 여부는 본인이 확인합니다.[근거: 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 감면), 지방세특례제한법 제36조의5(출산·양육 감면)]
7. 중개보수 상한과 부가가치세. 서울 주택 매매의 상한 요율은 거래금액 2억 원 이상 9억 미만 0.4%, 9억 이상 12억 미만 0.5%, 12억 이상 15억 미만 0.6%, 15억 이상 0.7%입니다(5천만 원 미만 0.6%·한도 25만 원, 5천만 이상 2억 미만 0.5%·한도 80만 원). 상한 안에서 협의하며 부가가치세는 별도입니다.[근거: 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 한도)]
8. 인지세와 등기 비용. 매매계약서에는 기재금액 1억 원 초과 10억 원 이하 15만 원, 10억 원 초과 35만 원의 인지세가 붙습니다(계약서 1통마다). 등기 때 국민주택채권 매입과 등기 수수료가 따로 있으며, 채권 매입액은 주택도시기금 안내로 확인합니다.[근거: 인지세법 제3조(과세문서·세액)]
9. 잔금일이 곧 취득일. 세법상 취득 시기는 대금을 다 치른 날이고, 그 전에 등기하면 등기접수일입니다. 이 날이 보유기간·일시적 2주택 기한·취득세 신고기한(취득일부터 60일)의 출발점입니다.[근거: 소득세법 제98조(양도·취득 시기), 소득세법 시행령 제162조(양도·취득 시기), 지방세법 제20조(취득세 신고·납부)]
10. 조정대상지역·투기과열지구 여부. 서울 25개 구는 2025-10-16부터 모두 조정대상지역·투기과열지구입니다. 지정 이력은 규제지역 페이지에 있습니다.[근거: 국토교통부 10·15 주택시장 안정화 대책(정책뉴스)]

3. 모의계산 바로가기

• 취득세 모의계산
• 취득세(생애최초 감면 조건)
• 중개보수 모의계산
• 규제지역 이력

링크는 조건만 미리 고른 상태로 엽니다. 금액은 직접 넣습니다.

4. 이 사이트가 하지 않는 것

매물·호가 안내, 특정 단지 권유, 대출 상담·연결, 세무 상담, 감정평가를 하지 않습니다. 가격 정보는 신고된 실거래를 정리한 참고용 시세 정보입니다.