갈아탈 때 확인할 것

1. 순서 세 가지와 생기는 기한

2. 세목별 일시적 2주택 처분기한

서울 25개 구는 2025-10-16부터 모두 조정대상지역이라, 서울 안에서 옮기며 2026-08-04 이후 새집을 취득하면 양도세·종부세는 2년입니다. 양도세·종부세와 취득세의 경과 기준일(8-03 / 8-26)이 다릅니다. 계약과 계약금 지급을 둘 다 기준일 이전에 마쳐야 3년이며, 가계약금은 계약금으로 보지 않는 국세청 안내가 있습니다(유권해석 전 문언 기준).[근거: 소득세법 시행령 제155조(일시적 2주택 등), 소득세법 시행령 개정문·부칙(대통령령 제36737호, 2026-09-30), 종합부동산세법 시행령 제4조의2(일시적 2주택 등), 지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택), 지방세법 제21조(가산세), 소득세법 시행령 제156조의3(분양권)]

3. 계약 전에 사실로 확인할 항목

1. 종전 주택의 취득일·보유기간·거주기간, 취득 당시 조정대상지역 여부. 취득일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년이 비과세 요건입니다.[근거: 소득세법 제98조(양도·취득 시기), 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택 요건)]
2. 세대 전체의 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔. 취득세 중과와 양도세 중과 모두 세대 단위로 주택 수를 셉니다. 세대원 명의의 분양권·입주권도 들어갑니다.[근거: 지방세법 제13조의2(주택 취득 중과), 소득세법 제104조(세율·중과)]
3. 종전 주택 취득 뒤 1년이 지났는지(신규 취득 예정일 기준). 양도세 일시적 2주택은 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득한 경우에 적용됩니다.[근거: 소득세법 시행령 제155조(일시적 2주택 등)]
4. 신규 주택의 계약일과 계약금 지급일이 기준일 이전인지, 그 증빙. 양도세·종부세는 2026-08-03, 취득세는 2026-08-26이 경과 기준일입니다. 계약서와 계약금 이체 증빙을 보관합니다.[근거: 소득세법 시행령 개정문·부칙(대통령령 제36737호, 2026-09-30), 지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)]
5. 신규 취득일 현재 두 집의 조정대상지역 여부. 지정 이력은 규제지역 페이지에 있습니다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택을 취득했거나 계약·계약금을 냈으면 3년입니다.[근거: 소득세법 시행령 제155조(일시적 2주택 등), 국토교통부 10·15 주택시장 안정화 대책(정책뉴스)]
6. 처분기한 세 가지와 대출 처분 6개월. 위 표의 세 기한에 더해, 처분조건부 주택담보대출은 실행일부터 6개월 안에 기존 주택의 소유권이전등기를 마치고 증빙해야 합니다. 취득세 기한을 넘기면 60일 안에 차액을 신고하면 가산세가 없습니다(2026-01-01부터).[근거: 금융위원회 6·27 가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27), 지방세법 제21조(가산세)]
7. 대출 한도 구간(15억·25억 경계)과 LTV 40%. 주택 구입 목적 주택담보대출 한도는 주택가격 15억 원 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억이며 구간은 대출 신청일 기준 시가로 판정합니다. 스트레스 DSR(하한 3%)이 더해지고, 실제 한도는 금융회사 심사로 정해집니다.[근거: 금융위원회 10·15 대책 금융 부문(2025-10-15), 금융위원회 2026년 가계부채 관리방안(2026-04-01)]
8. 처분조건부·전입 약정의 기준. 처분은 소유권이전등기 완료가 기준이고, 기한은 주택담보대출 실행일부터 6개월(중도금·이주비는 신규 주택 등기일부터 6개월)입니다. 어기면 대출 회수와 신규 대출 제한이 있습니다.[근거: 금융위원회 6·27 가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27)]
9. 먼저 사면 기존 담보대출 만기 연장 제한. 2026-04-17부터 다주택 세대의 수도권·규제지역 아파트 담보대출은 만기 연장이 원칙적으로 되지 않습니다. 매도계약을 이미 맺은 주택(허가구역은 허가 신청 접수 포함)은 주택 수에서 뺍니다.[근거: 금융위원회 2026년 가계부채 관리방안(2026-04-01)]
10. 토지거래허가: 처리기간, 기존 주택 처리계획, 입주 시기. 처리기간은 근무일 15일이고 기간 안에 통지가 없으면 다음 날 허가로 봅니다. 유주택자의 기존 주택 처리계획은 업무처리기준(6개월)으로 판단하며 관할 구청이 정합니다. 허가 뒤 4개월 안 입주도 같은 업무처리기준입니다. 취득일부터 2년 이용 의무는 법령상 의무입니다.[근거: 부동산거래신고법 제11조(토지거래허가), 부동산거래신고법 시행령 제14조(이용 의무 기간)]
11. 살 집에 세입자가 있는지와 임대차 종료일. 허가구역에서는 직접 살아야 하므로 임대차가 남은 집은 실거주 유예 특례(2026-10-01 당시 임대 중 등 요건)에 해당하는지 확인합니다. 해당하지 않으면 임대차가 4개월 안에 끝나는 경우가 아니면 입주 요건을 채우기 어렵습니다.[근거: 부동산거래신고법 시행령 제14조의2(실거주 유예), 국토교통부 실거주 유예 안내(2026-09-17)]
12. 내 집 매수인의 허가. 매수인도 토지거래허가를 받아야 계약 효력이 생깁니다. 매수인의 허가 요건은 허가관청이 판단하며, 대출의 처분조건부·무주택 조건과는 다른 개념입니다.[근거: 부동산거래신고법 제11조(토지거래허가)]
13. 자금조달계획서 증빙. 허가 신청 때와 거래 신고 때 자금조달·입주계획서와 증빙을 냅니다. 증빙이 없는 항목은 미제출 사유서가 필요할 수 있습니다.[근거: 부동산거래신고법 제3조(거래 신고 30일)]
14. 6월 1일 보유 상황과 종부세 특례 신청. 6월 1일 현재 두 집을 가지고 있으면 그 해 보유세는 두 집 기준입니다. 일시적 2주택 특례는 9월 16~30일에 신청합니다.[근거: 종합부동산세법 제3조(과세기준일), 종합부동산세법 제8조(과세표준·1세대 1주택 특례)]
15. 기존 대출의 중도상환수수료와 상환 일정. 금액과 조건은 대출 약정서와 금융회사에서 확인합니다. 이 사이트는 대출 상담을 하지 않습니다.
16. 계약 직전에 다시 확인할 발표. 2026년 세제개편안(국회 심사 중), 서울 토지거래허가구역 종료 예정일(2026-12-31)과 연장 여부, 2027-01-01 시행 예정인 비거주 1주택자 전세대출보증 제한.[근거: 2026년 세제개편안 상세본(재정경제부, 2026-08-03), 국토교통부 10·15 주택시장 안정화 대책(정책뉴스), 금융위원회 비거주 1주택자 전세대출보증 제한(2026-08-13)]
17. 출산·양육 취득세 감면은 갈아탈 때도 해당 요건이 있음. 12억 원 이하 주택을 취득한 뒤 3개월 안에 1가구 1주택이 되는 경우도 요건에 들어 있습니다(500만 원 한도).[근거: 지방세특례제한법 제36조의5(출산·양육 감면)]

4. 모의계산 바로가기

갈아타기 전용 모의계산(세후 매도액 → 매수 비용 → 규제 비율 대출 한도 → 기한 일정)은 준비 중입니다. 지금은 계산기를 따로 씁니다.

• 양도소득세 모의계산(종전 주택)
• 취득세(일시적 2주택 조건)
• 중개보수 모의계산
• 규제지역 이력