팔 때 확인할 것

1. 이 단계에서 보는 숫자

같은 단지·평형의 최근 실거래와 신고가, 해제된 거래, 조건이 비슷한 다른 단지의 거래를 봅니다. 호가·매물은 다루지 않습니다.

• 최근 신고가
• 계약 해제
• 비슷한 거래 찾기
• 오늘의 실거래

2. 사실로 확인할 항목

1. 양도일 = 대금을 다 받은 날. 세법상 양도 시기는 대금청산일이고, 그 전에 등기를 넘기면 등기접수일입니다. 보유·거주 기간, 중과 경과 기한, 신고 기한이 모두 이 날짜로 계산됩니다.[근거: 소득세법 제98조(양도·취득 시기), 소득세법 시행령 제162조(양도·취득 시기)]
2. 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월. 예정신고·납부 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 납부세액이 1천만 원을 넘으면 납부기한 뒤 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 지방소득세는 따로 신고합니다.[근거: 소득세법 제105조(예정신고)]
3. 1세대 1주택 비과세 요건. 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 2년 이상이어야 하며, 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 거주 2년 이상이 더 필요합니다. 양도가액 12억 원을 넘는 부분은 과세되며, 양도차익과 장기보유특별공제액에 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액을 곱해 계산합니다.[근거: 소득세법 제89조(비과세), 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택 요건), 소득세법 시행령 제160조(고가주택 양도차익)]
4. 장기보유특별공제 표가 어느 쪽인지. 보유 3년 미만이면 공제가 없습니다. 보유기간 중 거주 2년 이상인 1세대 1주택은 보유 해마다 4% + 거주 해마다 4%(최대 80%), 그 밖은 해마다 2%(최대 30%)입니다. 거주 2~3년 구간의 8%는 보유 3년 이상일 때만 적용됩니다.[근거: 소득세법 제95조(장기보유특별공제), 소득세법 시행령 제159조의4(장기보유특별공제 1세대 1주택)]
5. 조정대상지역 다주택 중과 여부. 양도일 현재 조정대상지역의 주택을 2주택 세대가 팔면 기본세율 +20%p, 3주택 이상이면 +30%p이고 장기보유특별공제가 없습니다. 보유 2년 이상 주택의 중과 한시 배제는 2026-05-09 양도분까지로 끝났습니다. 경과조치는 5-09까지 계약·계약금(토지거래허가 대상은 허가 신청·허가까지)을 마친 경우 계약일부터 4개월, 2025-10-16 신규 지정 조정대상지역(서울 21개 구 등)은 6개월(최종 2026-11-09)입니다. 가계약과 허가 전 사전 약정은 계약으로 보지 않는다는 국세청 안내가 있습니다.[근거: 소득세법 제104조(세율·중과), 소득세법 시행령 제167조의3(중과 대상·경과), 국세청 안내: 다주택 중과 한시 배제 종료 경과(2026-04-24)]
6. 2026년 세제개편안은 아직 국회 심사 중. 다주택 중과 완화 등을 담은 정부 법률안이 국회에 있습니다(2026-09-03 제출). 통과 전이라 이 사이트의 계산에는 반영하지 않습니다.[근거: 2026년 세제개편안 상세본(재정경제부, 2026-08-03)]
7. 일시적 2주택이면 처분기한 안인지. 종전 주택을 취득한 지 1년 이상 지나 신규 주택을 취득하고, 신규 취득일부터 3년(신규 취득일 현재 두 집 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택을 팔아야 1세대 1주택으로 봅니다. 2년은 2026-08-04 이후 신규 취득 + 2026-10-01 이후 양도분부터이고, 2026-08-03 이전에 취득했거나 계약하고 계약금을 낸 경우는 3년입니다. 자세한 것은 갈아탈 때 안내에 있습니다.[근거: 소득세법 시행령 제155조(일시적 2주택 등), 소득세법 시행령 개정문·부칙(대통령령 제36737호, 2026-09-30)]
8. 상생임대주택 거주 요건 면제에 양도기한이 생김. 2026-10-01부터 상생임대차계약으로 거주 요건을 면제받으려면 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029-12-31 중 빠른 날까지(2026-12-31 이전에 끝났으면 2027-12-31까지) 양도해야 합니다.[근거: 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택)]
9. 매수인도 토지거래허가를 받아야 함. 허가구역에서는 매수인이 허가를 받아야 계약의 효력이 생깁니다. 허가 신청·처리기간(근무일 15일)을 잔금 일정에 넣습니다. 매수인의 허가 요건(실거주 사유 등)은 허가관청이 판단합니다.[근거: 부동산거래신고법 제11조(토지거래허가)]
10. 중개보수 상한. 서울 주택 매매 상한 요율은 2억 이상 9억 미만 0.4%, 9억 이상 12억 미만 0.5%, 12억 이상 15억 미만 0.6%, 15억 이상 0.7%이며 상한 안에서 협의하고 부가가치세는 별도입니다.[근거: 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 한도)]

3. 모의계산 바로가기

• 양도소득세 모의계산
• 양도소득세(조정대상지역 2주택 조건)
• 장기보유특별공제 대상인지 확인
• 중개보수 모의계산

결과는 입력 조건으로 계산한 모의계산입니다. 실제 신고·납부는 세무사 등 전문가와 상담하세요.